期配宝新房“六连涨”VS二手房持续探底上半年房价分化，下半年行情将如何“演绎”？

今年上半年，新房和二手房价格分化已成为楼市常态。

据中指研究院数据，今年6月，全国100个城市（以下简称百城）新建住宅平均价格为16847元/平方米，环比上涨0.19%，同比上涨2.59%；二手住宅方面，“以价换量”仍在延续，百城二手住宅价格继续下行，平均价格为13691元/平方米，环比下降0.75%。

在成交规模方面，克而瑞数据显示，6月因供应缩量、行情低迷，新房成交并未迎来传统意义上的“年中放量”，楼市整体延续企稳走势，30个重点城市新房成交面积为1034万平方米，上半年累计成交规模与去年同期基本持平。

“6月重点城市新房和二手房销售环比均实现增长，同比仍有所下滑。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析指出，房地产市场仍处于波动调整过程中，预计下半年城市分化行情仍将延续。

新房价格环比“六连涨”

6月，百城中，新建住宅价格环比上涨的城市有36个，环比下跌的城市有46个，价格持平的城市有18个。

这已是今年百城新建住宅价格指数连续6个月环比上涨。曹晶晶指出：“百城新房价格受改善项目入市带动，环比上涨0.19%，但涨幅收窄。”

其中，上海和合肥新建住宅价格分别以0.94%和0.86%的涨幅居前两位，紧随其后的北京环比涨幅为0.59%，成都、杭州的环比涨幅均超过0.1%。

《每日经济新闻》记者注意到，得益于高端楼盘不断突破单价上限、销售不断创出新高，上海新房市场在上半年呈现出“量价齐升”态势。上海市房管局数据显示，今年1~5月，上海一手住房成交266万平方米，同比增加9%。另据国家统计局数据，5月份，上海新房价格同比上涨5.9%。

事实上，上海豪宅项目“开盘即告罄”的现象在5月频频出现。记者根据公开信息不完全统计，5月，上海入市均价超10万元/平方米的项目就有10余个。其中，绿城·潮鸣东方、康定壹拾玖、保利·海玥外滩序等多个豪宅项目实现开盘“日光”。

进入6月，这一趋势仍在延续。6月27日，融创上海壹号院四批次开盘，备案均价达18.9万元/平方米，是上海同批次备案价最高的楼盘，开盘2小时即售罄。该项目上半年累计销售额已突破170亿元，成为全国住宅市场上半年单盘“销冠”。

易居研究院预计，2025年，上海市总价3000万元以上的新房项目成交套数将超过2000套，成交金额预计超过1000亿元。

另据克而瑞监测，今年前5个月，从重点城市新建商品住宅成交统计均价看，受改善需求支撑的一线和强二三线城市房价相对稳定，三四线城市房价稳步回调。其中，上海、深圳、北京依次排在新房价格前三位；房价涨幅较大的如成都、长沙、天津等城市，主要受高端盘成交占比上升影响，结构性拉升了房价。

在成交规模方面，6月楼市整体延续企稳走势，30个重点城市新房成交规模1034万平方米，同比和环比齐跌，不过，二季度整体成交规模仍保持环比持续增长态势，上半年累计成交量与去年同期基本持平。

分城市来看，一线城市房地产市场热点恒热，北京、广州、深圳上半年成交量累计同比均保持增长；二三线城市点状复苏、分化更为显著，除成都和杭州成交规模保持相对高位外，武汉、南京、天津等城市保持弱复苏行情，累计同比降幅持续收窄；还有少数城市如长春、东莞等，市场尚处低位徘徊，上半年累计成交量同比降幅明显。

“新房成交绝对量或将延续低位波动，不过基于去年基数较低，同比降幅仍有进一步收窄的可能，延续弱复苏走势，城市间、项目间分化还将持续加剧。”克而瑞分析指出，在“以销定产”模式之下，短期内热度较高的核心一二线城市仍将是房企推盘的重点区域，如北京、上海、杭州、成都等城市，多数企业会选择加快新盘入市抢占市场，尤其是增强改善盘的供给；而三四线城市成交规模将延续筑底行情，整体楼市回暖仍有待核心一二线城市热度传导。

二手房延续“以价换量”

相较于新房价格的增长，二手房仍延续“以价换量”趋势。

中指研究院数据显示，6月，百城二手住宅平均价格为13691元/平方米，环比下跌0.75%，同比下跌7.26%。从涨跌情况来看，百城二手住宅价格环比均为下跌，其中，温州、厦门、武汉等17个城市二手住宅价格环比跌幅超过1%（含）。

另据麟评居住大数据研究院监测，截至6月，百城二手房价格环比连续下降28个月，同比连续下降30个月，二手房价格下行未扭转。尤其是5月和6月以来，二手房价格环比跌幅明显大于一季度。

“一方面，一季度市场成交高速释放，5月和6月全国二手房成交量有所放缓，促进房价跌幅扩大；另一方面，目前市场信心及收入预期并未转变，对房价看跌情绪浓厚。”麟评居住大数据研究院分析表示。

不过值得注意的是，尽管价格在下降，但在成交规模上，二手房明显优于新房，一线城市尤其表现亮眼。

据北京市住建委网签数据，6月，北京二手房网签量为15139套，环比5月的14277套增长6.04%，同比增长1.01%；上半年，北京二手房网签量累计达90035套，同比增长20.4%，创下2022年以来同期新高。

从价格表现来看，二手房市场正经历结构性分化，刚需房源与改善型房源呈现不同走势：刚需房源因总价相对较低、流通性强等特点，仍保持较大议价空间；改善型房源则因供应相对稀缺，价格稳定性更强。

再看广州，根据广州市房地产中介协会发布的数据，截至6月25日，6月广州二手住宅网签套数和面积环比分别增长7.18%和8.03%，分别达到9891套和99.64万平方米；今年1~6月，广州二手住宅共网签56613套和569.08万平方米，同比分别增长12.98%和13.31%。

另据上海市房地产交易中心最新披露的数据，6月，上海二手房网签成交20774套（全口径数据，包含商业、车位等），突破2万套大关。上半年，上海二手房合计总成交130198套，相较于2024年上半年的107299套增幅超过21%。

克而瑞监测显示，今年二季度，30个重点监测城市二手房成交仍保持同比和环比齐增，不过按月来看，二手房成交呈现逐月下行趋稳，4~5月稳步回落，6月的成交增长动能略有放缓。

从城市维度来看，深圳、西安等城市上半年二手房成交累计同比增幅仍在三成以上，热度依旧高涨；重庆、合肥、济南、南宁等城市亦迎来复苏行情，虽然6月环比下降，但上半年累计同比增幅依旧显著；东莞、烟台等部分三四线城市，因去年基数较低，上半年成交量也出现大幅增长。不过，也有部分城市如郑州、长春、大连、宁波等二手房仍处于回调期，上半年累计成交量同比暂未回正。

“二手房成交增长动能整体放缓。尤其是新房产品力全面提升背景下，二手房市场仅能吸引价格敏感度较高的刚需客群，短期内‘以价换量’趋势延续。”克而瑞分析表示。

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